国泰君安东久新经济REIT三日涨超10%，早盘临停一小时
一只公募REITs涨到停牌。近期，国泰君安东久新经济REIT（508088）公告称，该基金2024年2月8日二级市场收盘价为2.965元/份，较前一交易日收盘价涨幅达6.27%，连续3个交易日的收盘价累计涨幅达11.38%。为了保护基金份额持有人的利益，该基金将自2024年2月19日上海证券交易所开市起停牌1小时，并于当日上午10时30分起复牌。根据《国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》预测，该基金2023年度可供分配金额为7503.86万元，已发行份额5亿份。基于上述数据，若投资者在首次发行时买入该基金，假设买入价格为3.035元/份，该投资者的2023年度净现金流分派率预测值4.94%；若投资者在2024年2月8日通过二级市场交易买入该基金，假设买入价格为当天收盘价2.965元/份，该投资者的2023年度净现金流分派率预测值5.06%。（每个投资者的年化净现金流分派率预测值=预计年度可供分配现金流/基金买入成本）。东久（金山）智造园鸟瞰图。 另据基础设施项目的经营业绩情况，该REIT持有的基础设施项目由4个产业园组成，分别是东久（金山）智造园、东久（昆山）智造园、东久（无锡）智造园及东久（常州）智造园，建筑面积合计约28.39万平方米，可租赁面积合计约27.83万平方米。截至2024年2月9日，四个项目运营情况均较为稳健，基础设施项目整体出租率为98.26%，未涉及对项目运营有重大影响事项。值得注意的是，多只FOF基金将REITs产品纳入投资范围。据中金公司统计，共有12只公募FOF基金的2023年三季报与四季报披露中存在REITs持仓，2023年三季度末、四季度末总持仓规模分别为3005万元、3195万元，2023年四季度末持仓以仓储物流、保租房、高速公路、水务REITs为主。具体来看，汇添富添福鑫添益均衡养老目标三年持有对平安广州广河高速公路REIT的持有比例达4.03%；天弘睿享3个月持有则重仓了3只保障房类REITs，分别为红土创新深圳安居REIT、中金厦门安居REIT和华夏北京保障房REIT，持有比例依次为2.93%、0.98%、0.94%。对此，天弘睿享3个月持有基金经理王帆在2023年四季报中表示，考虑到信用评级比较适合公募的信用债票息已经低于3%，补充了少量类似债券但预期回报率更高、波动更大的REITs类资产。中金公司指出，2023年四季度保租房、能源及公用事业项目经营料仍维持稳健，其余板块项目间或延续分化走势。配置端，由于市场估值经过前期消纳（当前市场估值约0.9倍P/NAV），部分项目在审慎增速假设下潜在长期回报率较股债已具备吸引力，REITs作为高分红另类资产的配置价值进一步凸显。数据截至2024年1月26日；持仓规模、公允价值均为季报披露的当期报告截止日的持仓；资料来源：Wind，基金公告，中金公司研究部2月8日，为进一步完善资本市场监管规则体系，提高监管透明度，促进资本市场各类经营主体提升会计信息披露质量，中国发布《监管规则适用指引——会计类第4号》。该指引明确并表原始权益人的基础设施REITs其他方持有份额的权益属性。指引指出，并表原始权益人合并财务报表层面对于基础设施REITs其他方持有的份额，列报为负债还是权益，主要取决于原始权益人是否存在无条件避免交付现金或其他金融资产的义务。如发行人已依照相关法规要求说明符合条件的现金分配、终止上市和扩募延期安排，则发行人不存在不可避免的支付义务，并表原始权益人在合并财务报表层面应将基础设施REITs其他方持有的份额列报为权益，其他投资方持有的REITs份额在性质上亦属于权益工具投资。对此，中金公司表示，中长期来看，该规则有利于提升REITs持有稳定性，拉长持有周期，降低二级市场价格波动，提升配置价值。建议关注估值调整后当期分派较高的能源类项目和部分高速、二线产业园、厂房及物流仓储项目，以及经营基本面稳健的保障房和环保类项目。
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